基础设施REITs作为基础设施建设和金融领域重要的交叉创新工具，为社会资本开辟了新的投资路径。2020年4月，中国证监会和国家发改委联合发布了相关通知及其配套指引，构成了我国REITs市场的顶层制度框架，标志着公募REITs市场的正式启动。

自2021年首批公募基础设施REITs上市交易以来，我国REITs市场迅速发展，试点行业不断扩展，现已涵盖保障性租赁住房、水利设施、旅游基础设施、消费和商业等领域。通过金融资产的力量，REITs为实体经济和优质项目的发展提供了坚实的支持。截至2024年9月25日，已有45只公募REITs上市交易，交易金额合计达到1256亿元。

尽管我国公募REITs已初步实现了从理论设计到实践应用的跨越，但与海外市场相比仍有发展空间。未来建议关注资产质量、税收激励措施以及流动性的提升，逐步增强REITs产品在促进经济社会发展和丰富资本市场产品线中的效用。

我国公募REITs市场正式迈入常态化发行新阶段，发行审批流程显著提速。权益属性的认定、全面常态化发行的推动，以及印花税减免等政策层面的规范和利好，是提升市场热度的关键动力。目前，我国公募REITs发行坚持较高的上市标准、“公募基金+资产支持证券”的产品结构，以及相对严格的扩募并购规则，最大程度地对项目风险进行了预防与控制，但也制约了发行效率及盘活资产能力的提升。

项目合规审核流程严格，“公募基金+资产支持证券”模式下REITs基金搭建流程复杂，减缓了公募REITs发行的提速。发行过程受到国家发改委、中国证监会以及交易所的共同监管，确保了项目质量，但多重架构延长了发行前的准备时间与后期项目运营的负担。

配套支持性税收政策尚未完善，原始权益人推动REITs项目的动力受限。税收政策直接影响REITs运行成本，进而影响产品收益率。虽然2024年9月发布的文件对企业改制重组环节中的印花税做了减免，但与海外成熟的REITs市场相比，我国的配套税收优惠政策仍有待进一步完善，以提高通过发行公募REITs产品作为融资渠道的性价比。

底层资产的多样性尚需丰富，扩募和并购规则与审批流程灵活性有待提升。目前，我国公募REITs的底层资产类型相对集中，主要包括交通基础设施、保障房以及产业园类。扩募规则对于资产类型有严格限制，要求与首发持有基础设施项目类型相同。此外，扩募的申请和审批流程的各项要求均与首发相一致，并未根据资产具体情况进行适当的灵活调整，导致扩募周期相对较长。

公募REITs作为一种融合金融创新与不动产投资的金融产品，以其强制分红、稳定现金流和底层资产较高的透明度而受到市场的青睐。目前我国公募REITs的底层资产多为优质、成熟稳定的基础设施项目和不动产，这为其现金流的稳定性提供了坚实保障。除了分红收益，公募REITs的收益还包括二级市场赚取的买卖差价收益，兼具资本利得和收益稳健的优势。在全球降息周期带来的低利率环境下，公募REITs相比其他大类资产展现出明显的性价比与吸引力。2024年以来，我国公募REITs二级市场表现明显回暖，长期配置价值逐步凸显。

然而，与发达国家成熟的REITs市场相比，我国公募REITs在二级市场的投资者类型和市场流动性等方面仍有待提升。市场规模较小，投资者结构较为单一，主要参与机构持仓集中度较高，单个机构的市场影响较大。投资者主要以保险、券商自营等机构资金为主，多数倾向于长期持有，二级市场短线交易较少。加之REITs流通份额本身较小，单个机构的大规模卖出可能对市场价格产生较大影响。市场中缺乏有效的波动缓释工具，使得价格容易出现大幅度波动，进而可能引发“踩踏”卖出现象，加剧产品价格的超跌。

国内公募REITs二级市场的估值体系有待完善，机构考核机制缺乏差异性，不利于吸引增量资金的入场。我国市场上每日更新的公募REITs估值机构有中证指数与中债估值中心，他们均以公募REITs的收盘价作为估值结果。但由于市值及流动性不足，整体估值水平处于历史较低位置，或已无法准确及时反映底层资产价值。多数机构投资者的考核仍以此估值结果为依据，难以吸引更多增量资金入场。

优化发行配套政策与市场流动性提升，将推动公募REITs市场稳步走向成熟。未来国内在发行侧和市场交易侧两方面仍有完善的空间。发行端应关注资产范围的拓展和政策层面支持的加强，包括优化REITs发行审核流程，鼓励Pre-REITs提前培育优质项目，研究并推行更完善的税收优惠等配套政策，灵活调整资产准入标准，促进市场扩容。交易端应关注市场流动性的提升，拓宽公募REITs投资者范围，加速增量资金入场，优化估值与考核机制，引导市场估值提升，形成正反馈。