北京市顺义区枫桥别墅项目中的180套别墅将于11月25日开始拍卖，起拍价为14.1亿元。此次拍卖由福州市中级人民法院主导，申请执行人为中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司。这些别墅全部为独栋，单套建筑面积超过400平方米，总建筑面积为10.2万平方米，评估价为20.2亿元。其中134套登记在北京瑞顺鸿业房地产开发有限公司名下，另外46套的权利人分别为北京精达房地产开发有限公司和北京东飞祥义投资有限公司。

枫桥别墅位于顺义区政府北侧，已建成多年，与富力湾、龙苑别墅、乡村高尔夫别墅等相邻，地理位置优越，但大部分别墅无人居住。精达地产是枫桥别墅最早的开发商，于1993年拿地，2002年9月拿到预售许可证，共建成187栋别墅。由于建设中出现质量问题加上市场因素，到2007年时仅售出7套，导致精达地产资金链断裂。

自2007年起，精达地产的债权机构开始分批次拍卖枫桥别墅项目。香港房企瑞安建业通过拍卖获得其中143栋别墅。剩余房源仍掌握在精达地产手中。2009年，精达地产控制权易手。2010年2月，北京亿达房地产开发有限公司接手这143套别墅，并成立瑞鸿地产作为持有主体。2010年至2017年间，瑞鸿地产的股权多次被转让，最终成为东祥投资的全资子公司。

精达地产、东祥投资与黄其森控制下的泰禾集团关系密切。精达地产工商注册资料预留的是泰禾集团的电话和邮箱，管理人员多数曾在泰禾集团及泰禾投资旗下的相关公司任职。一份泰禾集团与业主的判决书显示，在部分项目的购房合同中，泰禾集团明确将东祥投资称为关联公司，要求购房者将房款打入东祥投资账户。

枫桥别墅项目被法拍的原因是瑞鸿地产和精达地产借款所致。福建信达债权处置公告显示，该笔债权本息合计19亿元，由瑞鸿地产和精达地产作为共同债务人，泰禾投资、黄其森及其妻子叶荔提供连带担保。此外，该笔债权还由东祥投资100%股权、瑞鸿地产100%股权、精达地产52.5%股权以及泰禾集团的8000万股票进行质押担保；东祥投资名下8栋别墅和瑞鸿地产名下的91套别墅也提供了抵押担保。

任爱军是东祥投资的大股东及法人代表，也是瑞鸿地产的法人代表。在与福建信达的诉讼庭审中，他表示虽然名义上是两家公司的法人代表，但实际上从未参与过公司经营，该笔债务实际上是泰禾投资和黄其森向福建信达的借款。